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Bail commercial - clause résolutoire : seul le bailleur peut s'en prévaloir.

Le 25 mai 2017

Les difficultés financières d'un locataire commercial peuvent le conduire, non seulement à être défaillant dans le paiement du loyer mais également, à saisir l'opportunité du commandement de payer signifié par le bailleur pour mettre un terme à la relation contractuelle (voir, sur ce les clauses résolutoires).

En effet, si le preneur dispose de la faculté de résilier le bail commercial aux échéances triennales (le bailleur étant, pour sa part, en principe engagé pour au moins neuf ans), cette durée minimale peut s'avérer difficile à tenir lorsque l'activité commerciale se dégrade.

Mu par une volonté désespérée de se désengager, le preneur peut alors être tenté de revendiquer lui-même le bénéfice de la clause résolutoire du bail et d'invoquer sa résiliation à défaut de paiement dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer par le bailleur.

Par le passé, la Cour de cassation a pu valider cette stratégie (Cass. Civ. 3ème, 16 juillet 1997, n°95-20983) ; d'autres décisions barraient toutefois cette voie au locataire lorsque le commandement de payer offrait seulement au bailleur la faculté de solliciter la résiliation du bail en justice à défaut de règlement, sans préciser que cette résiliation était d'ores et déjà acquise (Cass. Civ. 3ème, 24 mars 1999, n°96-20590).

La Cour de cassation semble avoir récemment tranché cette question, par une décision du 27 avril 2017 destinée à une large publicité (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-13625).

Elle considère que la clause résolutoire étant stipulée au seul profit du bailleur, celui-ci peut préférer la poursuite du bail et que, le cas échéant, le locataire ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause.

En d'autres termes, même si la clause résolutoire est acquise à défaut de règlement dans le mois du commandement de payer, le bailleur peut toujours y renoncer et décider de la continuation du contrat.

Cette décision ne peut qu'être approuvée, tant en droit qu'en opportunité.

En droit, car un commandement de payer n'est pas une offre ouvrant une discussion contractuelle et dont l'acceptation par le preneur scellerait un accord définitif sur la résiliation du bail : il s'agit en vérité d'une mesure d'exécution du contrat, à l'égard de laquelle la position du locataire est indifférente.

En opportunité, également, car il serait malsain que le preneur puisse se prévaloir de sa propre turpitude et revendiquer la résiliation prématurée du bail pour un motif tenant à sa propre défaillance.