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Copropriété : attention aux délégations de compétence au Conseil syndical pour les petites interventions.

Le 27 octobre 2017

La décision de confier aux membres du Conseil syndical la mission d'intervenir pour des menus travaux peut s'avérer très pratique et économe pour la copropriété, mais doit faire l'objet d'une attention toute particulière lors de sa rédaction. 

Par principe, toute délégation de compétence générale, même au profit du Conseil Syndical, est à proscrire.

Il convient donc d'opter pour une formule précise au sein de la résolution.

Par sécurité, il est possible de s'inspirer de la formule suivante, validée par la Cour d’appel de Dijon puis la Cour de cassation :

 « L’assemblée Générale décide de donner aux membres du conseil syndical, qui le souhaitent, l’autorisation de réaliser divers travaux d’entretien des parties communes de la résidence tels que remplacement d’ampoules… [A COMPLETER le cas échéant] » (Cass. Civ. 3ème, 22 septembre 2016, n°15-22.593).

Ceci permet au Conseil syndical d’intervenir pour participer à l’entretien de la copropriété, étant rappelé que, en application de l’article 27 dernier alinéa du Décret du 17 mars 1967, « les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic ».

Concrètement, les dépenses exposées à ce titre par les membres du Conseil syndical pourront donc être remboursées, non en vertu d’une résolution d’Assemblée en ce sens, mais de l’article 27 du Décret ; le remboursement sera donc de droit, peu important que l'Assemblée ne l'ait pas prévu.

Second écueil redoutable : il faut prendre garde à ne pas tomber dans le champ de l'article l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que :  

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ».

Il faut donc veiller à ce que la mission confiée aux membres du Conseil syndical ne constitue pas « la mise en application et le suivi des travaux et contrats » financés par le Syndicat, auquel cas les membres du Conseil syndical devront souscrire une assurance couvrant leur responsabilité civile à ce titre.