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Copropriété : campagnes de ravalement incluant des éléments privatifs

Le 28 septembre 2018

Il n'est pas rare que les règlements de copropriété attribuent compétence à l’Assemblée Générale pour inclure dans les campagnes de ravalement de façades, dans un souci d'uniformisation, la reprise d'éléments privatifs tels que persiennes, garde-corps ou volets, qui ont une incidence sur l'aspect extérieur de l'immeuble.

L'Assemblée Générale se retrouve alors compétente pour décider de la réalisation de travaux sur des éléments privatifs.

Cette clause est parfaitement régulière et n’a pas pour effet de transformer ces dépenses en charges communes : bien que réalisés dans le cadre d’une campagne de ravalement votée en Assemblée Générale, les travaux affectant les ouvrages privatifs extérieurs restent imputables à chaque copropriétaire bénéficiaire, puisque ces éléments demeurent privatifs.

Concrètement, chaque copropriétaire se verra donc facturer les travaux de peinture de ses propres menuiseries ou de reprise de son garde-corps, en sus de sa quote-part de charges générales de ravalement (CA Lyon, 21 novembre 2013, 12/00575 ; CA Colmar, 18 septembre 2008, n°03/00205).

La Cour de cassation vient à nouveau de se prononcer en ce sens.

En l'espèce, la Cour d'appel de Chambéry avait considéré que "dès lors que c’est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives".

Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation : 

"Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les travaux portaient sur des parties privatives, la cour d’appel a violé le texte susvisé " (Cass. Civ. 3ème, 22 mars 2018, n°17-13867).

L'arrêt d'appel est ainsi cassé pour avoir qualifié de charges communes des travaux portant sur des ouvrages privatifs, alors que de telles dépenses ne pouvaient être imputées qu'aux seuls propriétaires desdits ouvrages, et non à l'ensemble des copropriétaires.