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Copropriété : imputation des éléments privatifs repris dans le cadre d'un ravalement

Le 30 août 2018

Afin de préserver l'harmonie de l'immeuble, les règlements de copropriété prévoient fréquemment que, dans le cadre d’une campagne de ravalement votée en Assemblée Générale, les travaux affectant les ouvrages privatifs extérieurs (persiennes, garde-corps,...) seront également mis en oeuvre par le Syndicat.

Une telle clause est régulière (voir, pour une illustration : CA Caen, 15 mars 2011, n° 08/01859 ; CA Caen, 9 février 2016, n°08/02223).

Le cas échéant, se pose la question de l'imputation des dépenses, afférentes certes à des éléments privatifs, mais exposées dans le cadre d'une campagne travaux plus large décidée et portée par le Syndicat des copropriétaires. 

La Jurisprudence considère que les frais concernant des éléments privatifs restent imputables à chaque copropriétaire bénéficiaire ; concrètement, chaque copropriétaire se verra donc facturer les travaux de peinture de ses propres menuiseries ou de reprise de son garde-corps, nonobstant le fait qu'ils aient été décidés - voire imposés - par l'Assemblée Générale.

Tel est précisément ce que vient de rappeler la Cour de cassation, dans les termes suivants :

"Attendu que, pour annuler la résolution n° 21, l’arrêt retient que dès lors que c’est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives  ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les travaux portaient sur des parties privatives, la cour d’appel a violé le texte susvisé " (Cass. Civ. 3ème, 22 mars 2018, n°17-13867).

Le principe est donc rappelé : même effectuée dans le cadre d'un ravalement global mené par Syndicat, la reprise des éléments privatifs extérieurs reste à la charge des seuls copropriétaires à qui ils appartiennent (voir, dans le même sens : CA Lyon, 27 octobre 2016, n°14/08932 ; CA Lyon, 21 novembre 2013, n°12/00575 ; CA Paris, 9 déc. 2015, n°13/23409 ; cependant, contra : CA Paris, 24 novembre 2010, n°09/12516).

Il n'en va autrement que si le règlement de copropriété stipule que, compris dans une campagne de ravalement, les travaux sur les éléments privatifs extérieurs constitueront alors des frais généraux, à répartir entre tous les copropriétaires (CA Montpellier, 8 mars 2006, n°05/02818 ; CA Rouen, 23 janvier 2013, n°12/02034 ; CA Versailles, 12 janvier 2009, n°07/06554 ; voir toutefois, exigeant dans ce cas une confirmation par l'Assemblée Générale à l'unanimité : CA Chambéry, 21 avril 2009, n°08/00899).