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De la contractualisation de l'état descriptif de division inséré au sein du règlement de copropriété.

Le 18 août 2017

A la différence de l'état descriptif de division, établi pour les seuls besoins de la publicité foncière (Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n°90-11.578 : Bull. civ. III, n° 241 ; Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-14.154), le règlement de copropriété revêt une nature contractuelle (art. 8 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965).

Et l'on sait que le Code civil (hier l'article 1134, aujourd'hui l'article 1103) confère force de loi aux conventions légalement formées, à tout le moins entre les parties.

C'est donc en tout logique qu'une Jurisprudence constante attribue au règlement de copropriété une valeur supérieure à l'état descriptif de division (Cass. Civ. 3ème, 3 juin 1998, Loyers et copr. 1998, comm. 226. Cass. Civ. 3ème, 14 déc. 1999, Juris-Data n° 1999-004624, Loyers et copr. 2000, comm. 74, Rev. Administrer avr. 2000, p. 55 ; CA Paris, 5 juill. 1995, Krtolica, Juris-Data n°1995-021681 ; CA Montpellier, ch. réunies, 17 juill. 1996 : Juris-Data n°1996-034599 ; Jcp. Copropriété, fasc. 63, n°55 ; voir néanmoins, reconnaissant une valeur contractuelle à l'état descriptif de division lorsque, en l'absence de règlement de copropriété, il est le seul document de référence définissant la nature et la destination de chaque lot : Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313).

Il est toutefois possible que l'état descriptif de division soit contractualisé par le règlement de copropriété.

Il ne suffit pas, pour se faire, que l'état descriptif soit matériellement inséré au sein du règlement, ce qui est très fréquemment le cas en pratique ainsi que le permet l'article 7 du décret n° 55-1350 du 4 janvier 1955 ; encore faut-il qu'une clause du règlement stipule expressément que l'état descriptif de division (en fait, la description des lots y figurant) a valeur contractuelle au même titre que le règlement lui-même.

Tel était le cas dans l'affaire soumise à la Cour d'appel de Metz puis à la Cour de cassation, l'article 8 du règlement de copropriété prévoyant en l'espèce que :

"L’état descriptif de division, ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement lui-même : il détermine l’affectation particulière de chaque lot dépendant du groupe de bâtiments que son propriétaire s’oblige à respecter".

Or, si le règlement de copropriété indiquait, de façon générale, que l'immeuble était à usage commercial, professionnel et d'habitation, l'état descriptif de division définissait plus précisément la destination de chaque lot en précisant notamment que seuls les locaux situés au premier étage étaient des locaux professionnels ou commerciaux, les lots situés aux étages supérieurs étant tous des appartements, donc destinés à un usage d’habitation.

En l'occurrence, le propriétaire d'un lot situé au 2ème étage ayant souhaité apposer une plaque professionnelle, l'Assemblée s'y est opposée au motif que son lot ne pouvait être affecté qu'à un usage d'habitation selon l'état descriptif de division.

Se posait donc la question de la valeur contraignante de l'état descriptif de division à l'égard des copropriétaires.

Confirmant l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Metz (CA Metz, 3 mars 2016, n°16/00098), la Cour de cassation statue en faveur du Syndicat en se fondant sur "l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation" (Cass. Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°16-16849).