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Des obligations du Syndic dans le suivi et le règlement des travaux.

Le 23 octobre 2017

"Considérant que le syndic ne démontre pas qu’il a incité le syndicat des copropriétaires à prendre l’avis d’un architecte pour définir et prioriser les travaux urgents à effectuer dans l’immeuble ;

qu’il n’a pas tenu compte des réserves exprimées par le conseil syndical quant à la bonne réalisation des travaux et a procédé au paiement de l’intégralité de la facture ;

Considérant que ce faisant le syndic n’a pas respecté ses obligations conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ces deux défaillances du syndic ont causé au syndicat des copropriétaires une perte de chance d’éviter de choisir une solution inadaptée à l’état de l’immeuble et non pérenne d’une part et de payer intégralement des travaux qui auraient dû faire l’objet de réserves d’autre part ;

Considérant que compte tenu de l’état de la copropriété et des choix qu’elle a su faire s’agissant de travaux en cave, cette perte de chance sera évaluée à 30 %

(...)

Que le syndic sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires , après application du taux de perte de chance de 30 % retenu, une somme de 28 936,75 euros " (CA Paris, Pôle 2 - chambre 2, 5 janvier 2017, n°15/11214).

Aux termes d’une Jurisprudence constante rendue au visa des articles 1992 et 1147 du Code civil, le Syndic, mandataire du Syndicat, « répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion » (Cass. Civ. 3ème, 21 octobre 2009, n°08-19.111, JurisData n°2009-050151).

Dans cet esprit, la Cour de cassation considère « qu'il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu » (même arrêt).

Il est tout aussi constant que, aux termes de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, « le Syndic est tenu… d’assurer l’exécution… des délibérations de l’assemblée générale ».

A ce titre, le Syndic est en charge du suivi et de la surveillance des contrats et marchés conclus au nom du Syndicat des copropriétaires.

Dans ce cadre, il doit notamment vérifier le montant des règlements demandés par les entreprises, et le paiement erroné ou abusif de factures à des tiers pour des travaux non exécutés, constitue une faute de la part du syndic qui, le cas échéant, engage sa responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation a ainsi considéré que :

« Attendu qu'ayant relevé que le syndic, après avoir perçu les indemnités d'assurance pour réparer les dommages subis par l'immeuble, avait commandé des travaux et les avait réglés bien qu'ils n'eussent été que partiellement exécutés, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, et appliquant exactement la clause d'exclusion de garantie figurant dans la police pour les détournements de fonds, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'en l'espèce le syndic avait procédé à des règlements erronés ou abusifs » (Cass. 3e civ., 8 avr. 1998 : Administrer nov. 1998, p. 51, comm. P. Capoulade).

L'arrêt susvisé, rendu le 5 janvier 2017, s'inscrit dans cette ligne : sans être maître d'oeuvre, le Syndic est tenu d'un devoir de Conseil et doit, à ce titre, suggérer l'intervention d'un architecte en présence de travaux urgents et délicats, requérant la compétence technique d'un homme de l'arta fortiori lorsque la situation financière du Syndicat impose de définir un degré de priorité dans les travaux à réaliser.

Le Syndic devant être en mesure de justifier de cette diligence, un écrit s'impose, a minima par email.

Tenu de rendre compte au Syndicat de sa gestion financière, il doit également être à l'écoute des réserves formulées par le Conseil syndical et, le cas échéant, ne pas payer l'intégralité des factures, cette retenue devant être accompagnée de la mise en oeuvre d'une procédure judiciaire le cas échéant.