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Le blocage total du fonctionnement de la copropriété ouvre la voie à une autorisation judiciaire de travaux.

Le 18 juillet 2017

La Cour d'appel de Rennes a jugé que la paralysie de l'organe délibérant d'une copropriété pouvait s'analyser en un refus d'autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux, permettant à ce dernier de solliciter une autorisation judiciaire.

L'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en son dernier alinéa, que :

"Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée".

Ainsi, le copropriétaire qui se voit refuser l'autorisation d'effectuer à ses frais "des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci" (hypothèse de l'article 25 b de la loi), peut saisir le Tribunal afin d'y être autorisé.

La Jurisprudence exige un refus préalable de l'Assemblée Générale et, plus encore, que ce refus soit définitif ; notamment, il ne faut pas que la résolution rejetant l'autorisation ait été attaquée par le copropriétaire malheureux et annulée par le Tribunal : le cas échéant, faute de refus (la décision ayant été annulée), la Juridiction ne pourra pas se substituer à l'Assemblée pour accorder l'autorisation sollicitée.

Mais qu'en est-il lorsque la copropriété est dans une situation de blocage telle que l'Assemblée Générale ne peut même pas délibérer ? 

Telle est la situation dont a eu à connaître la Cour d'appel de Rennes.

En l'occurrence, deux copropriétaires se partageaient à parts égales la propriété d'un immeuble.

Cette configuration, bien propice au blocage, a conduit à tenir en échec une demande d'autorisation de travaux présentée par l'un des deux copropriétaires, l'Assemblée Générale subordonnant son accord à de nombreuses conditions.

L'année suivante, le copropriétaire éconduit a alors tenté de surmonter l'obstacle en faisant désigner par l'Assemblée Générale un syndic professionnel, sans succès : cette demande a été rejetée.

Il a alors fait désigner un mandataire par le Président du Tribunal, lequel mandataire a convoqué une Assemblée qui a désigné un Syndic professionnel.

Ce Syndic a alors lui-même convoqué une Assemblée (soit environ 28 mois après le premier refus) en mettant à l'ordre du jour les travaux litigieux.

Mais à l'approche de cette Assemblée, le Syndic a démissionné en invoquant "des difficultés existantes dans votre copropriété et l’impossibilité d’établir un ordre du jour cohérent pour la prochaine assemblée générale".

C'est ainsi que le Président du Tribunal se voit à nouveau saisi, désigne à nouveau un administrateur, qui convoque à nouveau une Assemblée, qui désigne un nouveau Syndic...

Cela fait environ 4 an et demi que l'autorisation de travaux (il s'agit de la rénovation d'un appartement) a été sollicitée.

Mais, une nouvelle fois, cette démarche va s'avérer vaine : aucune Assemblée ne sera finalement convoquée par le nouveau Syndic.

Dans de telles conditions, la Cour d'appel de Rennes a considéré que :

"Il apparaît ainsi que le fonctionnement de la copropriété est entièrement bloqué, et ce blocage total s’analyse en un refus implicite qui permet au copropriétaire auquel il est imposé d’exercer un recours judiciaire" (CA Rennes, 23 juin 2016, n°13/00516).

Il ressort de cette décision qu'il n'est pas nécessaire d'essuyer un refus exprès de l'Assemblée Générale afin d'obtenir l'autorisation judiciaire de réaliser des travaux affectant les parties communes : l'absence d'autorisation de fait, malgré la persistance de la demande, peut s'analyser en un refus implicite permettant de saisir le Tribunal.

Mais encore faut-il que ce refus implicite soit établi, ce qui ne peut résulter que de circonstances très particulières, à l'instar de celles rapportées ci-dessus.